買樓靠租金收入過退休生活

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買樓靠租金收入過退休生活
　近期熱門證券商公會所舉辦的財富管理業務考試，上課計24小時，雖較CFP正規的240小時精簡許多，不過題目也是頗多疑問。　考過CFP測驗的友人多有一個質疑，那便是不公布考題與正確答案，也因此會讓人有不知為何考試通過，又或是為何考試未能通過的疑問，犯了錯並不可怕，可怕的是不知道錯在哪裡，糟糕的是不知道如何更正為正確的答案與觀念。　這券商公會的財管考試則是另一種問題的出現，有人質疑考試題目過於老舊，拿錯的答案來當成正確解答，例如問及今年的個人綜所稅標準扣除額：應該為單身46,000元與夫妻92,000元，卻以前一年度的個人44,000元與再前一年度的夫妻67,000元，殊不知94年度者已調整為double的88,000元嘛。　　回過來聊聊昨日的這個題目「買樓靠租金收入過退休生活」，因為筆者未能有完整題目，遂以約略的概念來作一個人看法，不代表正確解題。話說：張小姐打算買棟房屋，並靠這房屋的租金收入為其退休生活之用，預計房屋租金收入為40萬元，投資報酬率為10%，通貨膨脹率為4%，則這房屋的合理價格為若干？　題目以暫不考慮相關的稅負計算好了。又無複利與年金現值及終值四表可查，且未使用財務計算機。試想一想該如何計算呢？　　通膨考慮否？若考慮則應該先算出其實質報酬率。依Fisher Effect，實質利率＝(1 名目利率)／(1 通貨膨脹率) －1 ∴　實質利率 ＝ (1 10%)／(1 4%) －1 ＝5.77%　由於題目未給退休年齡與預計餘命等年數資料，思索應如何解決呢？筆者試著以永續年金的概念來解題，意即將其租金收入視為一永續收入的方式，依公式：期末永續年金現值;PVPER0 ＝%26nbsp; PMT／i ＝ 40／5.77% ＝ 693萬到期永續年金現值;PVPER0 ＝ (PMT／i) * (1 i) ＝ 693*1.0577 ＝ 733萬若以退休金是退休後便得立刻用到的觀點來看，應該選擇的是到期(;期初)年金現值者(;733萬)。不過得注意的是退休規劃有一年數限制，即不可能恆長永續的。　來參照另一個數字資料，若以財務計算機計算之，以期初(BGN)觀念，依i%=5.77%，PMT=-40萬，分別算n與現值狀況：若n=20，則PV=494萬；若n=30，則PV=597萬；若n=40，則PV=655萬；若n=50，則PV=688萬；若N=60，則PV=707萬；若N=70，則PV=718萬；......　又於網路找了相關的資料，租金報酬率 = (每月總租金收入 * 12個月) ／ 房屋總價含裝潢與設備則房屋總價 ＝ 40／5.77% ＝ 693萬　一併提供各位參考，也歡迎您分享您的看法囉！　　　其他：* 一般報導關於當一個如是題目的包租公或包租婆時，包含相關開銷支出時，其年投報率最好大於4%* 年投資報酬率R.O.I =（年租金收入 - 自備款定存年收入 - 房貸利息年支出）÷ 自備款* 土地法 (民國 95 年 06 月 14 日 修正) §97　城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。%26nbsp; 約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣 (市) 政府得依前項所定標準強制減定之。%26nbsp; §98　以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。%26nbsp; 前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等。%26nbsp; §99　前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。%26nbsp; 已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。%26nbsp; 　　另參考：「年金概念-2」%26lt;%26lt;測驗筆記7 　　　新註：友人說前述之4%應為「租金收入每年調漲4%」，則該如何計算呢？不論怎樣，租金若真能每年調漲4%，輕輕鬆鬆也能成為富婆的，太不合理的假設了，......　　　另試著參考下列公式，現金流量折現模式：P0＝Σ[CFt／(1 r)︿t] 資產的評價,即未來各期現金流量折現值的總和