售屋應付稅費及節稅方法

售屋應付稅費及節稅方法
一、 出售不動產所應繳納之稅費 一般人在出售自有住宅時，主要有二種稅必須繳納：土地的部分需繳納「土地增值稅」而屋的?分則需繳納「財產交易所得稅」。以下分別就土地增值及財產交易所得稅的徵收內容及節稅方法來加以說明。%26nbsp;（一）土地增值稅 土地增值稅課徵的目的，是將您持有土地的這段期間，土地自然增值的部份（即土地不因個人或投資因素所增值的部份）予以合理課稅方式歸公。土地增值稅的計算分「一般稅率」及「自用住宅優惠稅率」，無論一般稅率或是自用稅率，都是依「土地漲價總額」來課徵應納的稅額；而漲價總額，則是根據以下公式來加以計算：漲價總額＝申報土地移轉現值×面積－原規定地價或前次移轉所申報之土地移轉現值×物價指數╱100×面積－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃總費用）%26nbsp; 1.一般稅率%26nbsp; 一般稅率視「土地漲價總額」原規定地價或前次移轉申報現值之多寡分為三級：◎假設a：漲價總額b：原規定地價或前次移轉申報現值×物價指數╱100×面積稅級別級距增值稅額第一級0＜a/b≦1a×40﹪第二級1＜a/b≦2a×50﹪－b×10﹪第三級a/b＞2a×60﹪－b×3 排汗的襪子0﹪%26nbsp; 2.自用住宅優惠稅率 增值稅率＝漲價總額×10﹪但欲使用自用住宅增值稅必須符合下列五個條件：（1）土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。（2）地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。（3）都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。（4）一人一生享用一次為限。（5）自用住宅建築完成一年內者，其評定房屋現值須達所占基地公告現值百分之十。%26nbsp; 3.節稅方式： 優惠稅率10%適用要件＊土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。＊地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。＊都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。＊一人一生享用一次為限。＊自用住宅建築完成一年內者，其評定房屋現值須達所占基地公告現值百分之十。檢附證件＊戶口名簿影本＊建築改良物證明文件 (2)重購退稅%26nbsp; 適用要件＊土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地。＊新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。＊原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。＊出售?預防腳臭g地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。＊都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。＊出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。檢附證件＊出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。＊新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。＊出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(無法提示，改立具切結書)。＊出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本（建物證明文件）。＊原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申請書。計算方式新購自宅用地的申報移轉地價－(原出售自宅用地申報移轉地價－已繳土地增值稅)＝A(不可為零或負數)已繳土地增值稅款≦A時，已繳的增值稅款可全數退還。已繳土地增值稅款＞A時，可退還相當於A的稅款。%26nbsp;（二）財產交易所得稅：%26nbsp; 1.課徵額計算方式： 出售房地產時，房屋部份的財產交易所得應併入綜合所得內申報所得稅；土地部份，由於已繳增值稅，故不須再申報所得稅。若能提出證明，房屋財產交易所得應為交易時成交的價額減去原始取 腳臭困擾得成本及因取得、改良及移轉房屋而支付的一切費用後之餘額，作為所得額。若無前述之費用憑證則可依下列評定比例標準申報所得：財產交易所得＝房地產出售年度之房屋現值×評定比率評定比率標準如下表：%26nbsp; 售屋地區政府公告出售房屋所得稅台北市19﹪高雄市17﹪省轄市14﹪資料時間：九十二年度%26nbsp; 此外，若透過房屋仲介購買房屋，還必需支付一項仲介服務費；中信房屋對買方收取之服務費為2%。%26nbsp; 2. 節稅方式： (1)如果您出售房屋有虧損的情形，依照「財產交易損失」的規定，可以由所得稅中扣除，但是扣除額以不超過當年度所申報的「財產交易所得」為限。如果當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足，可在以後三年內的財產交易所得中陸續扣除。(2)您出售的如果是自用住宅，而您在兩年內又另購價格較高的自用住宅，則您售屋時所繳的財產交易所得稅額，可由綜合所得稅中扣抵或是退還。無論先賣後買；或是先買後賣都可以適用。二、其他有關稅法應注意事項 （一）買房子該登記誰的名義%26nbsp; 在七十四年六月民法修正後，夫妻購買房地產是採登記主義，權狀上是誰名字就歸誰所有。於八十四年一月十五日以後，夫?網咖d之間相互贈與的財產不計入贈與總額，不需要繳納贈與稅，但應辦理產權過戶者，仍需向國稅局申報，由該局核發不計入贈與總額證明書，以憑辦理移轉過戶。%26nbsp;（二）如何將房地產移轉給子女 將房地產移轉給子女，可以買賣、贈與繼承三種方式，買賣、贈與並不能節到什麼稅。如果父母為子女置產，可事先計畫，目前贈與稅每年的免稅額是一百萬元，所以每年可贈與給下一代二百萬免稅，二年後子女就有錢向父母購置房地產(或向他人買房地產)而免贈與稅。三、結論%26nbsp;閱讀以上的介紹後，想必您已瞭解出售不動產時所要負擔之稅費相關法令。這些稅法也許對於忙碌的您而言，會感到不勝其煩。因此，為了不讓您讓該享有的權益睡著，在此建議您出售不動產時，交給正派經營之不動產仲介經紀公司處理，那兒有受過專業訓練的專家為您服務。此外，若透過房屋仲介出售房屋，還必需支付一項仲介服務費；中信房屋對賣方收取之服務費為4%。
資料來源~中信房屋http://www.cthouse.com.tw/襪子 r>